Guide complet : récupérer sa caution en 2026.

On est en 2026 et les proprios qui "oublient" de rendre la caution, c'est toujours d'actualité. La bonne nouvelle ? La loi est très claire (et elle est de votre côté).

La loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi ALUR) fixe des délais précis :

1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée 2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences

Attention : Le délai court à partir de la remise des clés, PAS de la date de l'état des lieux.

Important : L'état des lieux doit être fait de manière contradictoire (propriétaire ET locataire présents). Un état des lieux fait sans vous n'a aucune valeur juridique.

Retenues AUTORISÉES (avec justificatifs) :

• Réparations de dégradations (trous importants, dégâts des eaux causés par le locataire)
• Remplacement d'équipements endommagés par faute du locataire
• Impayés de loyers ou charges
• Frais de remise en état au-delà de l'usure normale

Retenues INTERDITES (usure normale) :

• Peinture jaunie ou légèrement défraîchie
• Traces de meubles au sol
• Joints de salle de bain noircis
• Moquette usée par le passage
• Trous de cheville pour tableaux (nombre raisonnable)
• Traces de calcaire sur robinetterie

La règle d'or : L'usure normale n'est JAMAIS à la charge du locataire.

Le piège classique : "La peinture n'est plus comme à l'entrée" → C'est normal ! Après 3-5 ans d'occupation, la peinture se dégrade naturellement. Le propriétaire ne peut pas vous facturer une remise à neuf.

Quand une retenue est justifiée, encore faut-il qu'elle soit proportionnelle.

Méthode de calcul pour les équipements :

1. Déterminez la durée de vie théorique

   • Peinture : 7-10 ans
   • Moquette : 7 ans
   • Parquet : 25 ans
   • Électroménager : 8-10 ans
   • Robinetterie : 15 ans

2. Appliquez la vétusté Formule : Coût neuf × (Durée restante / Durée totale)

Exemple concret :

• Moquette abîmée, coût remplacement : 500€
• Durée de vie : 7 ans
• Vous êtes resté : 4 ans
• Durée restante : 3 ans
• Retenue maximale : 500€ × (3/7) = 214€

Astuce : Les grilles de vétusté OPAC/HLM font référence, même pour le privé. Demandez-les au propriétaire s'il refuse de les appliquer.

Passé le délai légal, vous avez droit à des pénalités automatiques :

10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé

Exemple de calcul :

• Loyer hors charges : 800€
• Caution : 800€
• Retard : 3 mois

Pénalités = 800€ × 10% × 3 = 240€ Total à récupérer : 800€ + 240€ = 1 040€

Important :

• Les pénalités courent automatiquement, pas besoin de les réclamer pour qu'elles soient dues
• Elles s'ajoutent au montant de la caution
• Elles sont dues même si le propriétaire avait une "bonne raison" de retard

Dans votre courrier, mentionnez toujours :

"Conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, je vous rappelle que tout retard de restitution entraîne une majoration de 10% du loyer mensuel par mois de retard."

Avant d'aller au tribunal, vous devez envoyer une mise en demeure. C'est une obligation légale.

Contenu obligatoire :

1. Vos coordonnées complètes
2. Rappel du contrat (adresse, dates, montant caution)
3. Date de remise des clés
4. Délai légal dépassé
5. Montant réclamé (caution + pénalités)
6. Délai de réponse (8-15 jours)
7. Mention des suites judiciaires envisagées

Comment l'envoyer :

• Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
• Gardez une copie du courrier + le récépissé d'envoi + l'AR

Taux de succès : Environ 70% des propriétaires restituent après mise en demeure.

Conseil : Soyez ferme mais courtois. Citez les textes de loi. Le propriétaire doit comprendre que vous connaissez vos droits.

Délai raisonnable à accorder : 8 à 15 jours pour répondre.

Si la mise en demeure reste sans effet, direction le tribunal judiciaire.

Pour les litiges < 5 000€ :

• Procédure simplifiée
• Pas d'avocat obligatoire
• Frais de justice réduits

Étapes de la procédure :

1. Saisine du tribunal

   • Formulaire Cerfa ou déclaration au greffe
   • Joindre tous les justificatifs

2. Tentative de conciliation

   • Obligatoire depuis 2020
   • Devant un conciliateur de justice (gratuit)

3. Audience (si pas d'accord)

   • Présentez votre dossier
   • Le juge rend sa décision

Pièces à fournir :

• Copie du bail
• États des lieux entrée/sortie
• Remise des clés (attestation)
• Mise en demeure + AR
• Justificatifs des sommes réclamées
• Photos si dégradations contestées

Délai moyen : 3 à 6 mois

Coût : Gratuit (pas de frais de justice pour ce type de litige)

Astuce : Demandez aussi les frais de procédure (recommandé, conciliateur) dans votre demande.

1. Colocation

• Chaque colocataire récupère sa quote-part
• Le dernier partant récupère la totalité si caution solidaire
• Attention aux clauses du bail

2. Propriétaire décédé

• Les héritiers sont tenus de restituer
• Envoyez le courrier au notaire chargé de la succession

3. Propriétaire injoignable

• Envoyez en recommandé à la dernière adresse connue
• Consultez le cadastre pour trouver l'adresse actuelle
• Le tribunal peut ordonner des recherches

4. Caution versée à l'agence

• C'est toujours le propriétaire qui est responsable
• L'agence n'est qu'un intermédiaire
• Écrivez au propriétaire en mettant l'agence en copie

5. Logement vendu pendant la location

• Le nouveau propriétaire doit restituer la caution
• L'ancien propriétaire doit lui avoir transmis le dépôt

6. Travaux non terminés à votre départ

• Le proprio peut provisionner 20% max de la caution
• Il doit justifier avec devis dans les 2 mois
• Sans justificatif, réclamez les 20% + pénalités

7. Pas d'état des lieux d'entrée → Le logement est présumé en bon état (article 3-2 loi 1989) → C'est au propriétaire de prouver les dégradations → Vous êtes en position de force !