Guide du locataire : tous vos droits

Les charges locatives sont encadrées par le **décret du 26 août 1987**. **Charges RÉCUPÉRABLES sur le locataire :** - Eau froide et chaude (parties communes et privatives) - Chauffage collectif - Entretien des parties communes (ménage, poubelles) - Ascenseur (entretien courant, électricité) - Espaces verts (entretien) - Taxes d'enlèvement des ordures ménagères **Charges NON RÉCUPÉRABLES (à la charge du propriétaire) :** - Ravalement de façade - Travaux de mise aux normes - Honoraires du syndic - Frais de gestion de l'immeuble - Assurance de l'immeuble (sauf partie locataire) - Gros travaux d'ascenseur **Vous avez le droit de demander les justificatifs :** - Factures d'eau, électricité des communs - Contrats d'entretien - Relevés de compteurs **Régularisation annuelle :** - Le proprio doit vous envoyer un décompte détaillé chaque année - Vous avez 3 ans pour contester une régularisation abusive - En cas de trop-perçu, il doit vous rembourser

**À la charge du LOCATAIRE (entretien courant) :** - Joints de robinetterie - Remplacement d'ampoules - Entretien de la chaudière individuelle - Débouchage des canalisations (sauf vice de construction) - Menues réparations (poignées, interrupteurs) - Entretien jardin privatif **À la charge du PROPRIÉTAIRE (gros travaux) :** - Remplacement du chauffe-eau - Remplacement de la chaudière - Réfection de la toiture - Ravalement de façade - Mise aux normes électriques - Remplacement des fenêtres - Traitement de l'humidité structurelle **Le décret "logement décent" oblige le propriétaire à fournir :** - Chauffage adapté - Eau courante (chaude et froide) - Électricité suffisante - Absence de nuisibles - Étanchéité des murs et fenêtres **Si le propriétaire refuse des travaux nécessaires :** 1. Mise en demeure par recommandé 2. Saisir la mairie (insalubrité) 3. Saisir le tribunal judiciaire 4. Possible réduction du loyer décidée par le juge

**Le préavis de base est de 3 mois** (location vide). **Préavis RÉDUIT à 1 MOIS si :** | Situation | Justificatif | |-----------|--------------| | Zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux...) | Aucun | | Mutation professionnelle | Attestation employeur | | Perte d'emploi | Lettre de licenciement | | Nouvel emploi après chômage | Contrat de travail | | Problème de santé justifiant un déménagement | Certificat médical | | Bénéficiaire RSA ou AAH | Attestation CAF | | Attribution d'un logement social | Courrier attribution | | Première location après violences conjugales | Ordonnance de protection | **Liste des zones tendues :** service-public.fr **Comment donner son préavis :** 1. **Lettre recommandée avec AR** (date de réception = début du préavis) 2. OU remise en main propre contre signature 3. OU acte d'huissier **Attention :** Un email ou SMS ne constitue PAS un préavis valable. **Vous devez payer le loyer pendant le préavis**, même si vous partez avant. Exception : si le logement est reloué avant la fin du préavis.

**En cours de bail :** Le propriétaire ne peut augmenter le loyer QUE si : 1. Le bail contient une **clause de révision annuelle** 2. L'augmentation suit l'**IRL** (Indice de Référence des Loyers) **Calcul de l'augmentation :** Nouveau loyer = Ancien loyer × (Nouvel IRL / Ancien IRL) **Exemple :** - Loyer : 800€ - IRL ancien : 130,52 - IRL nouveau : 134,66 - Nouveau loyer : 800 × (134,66 / 130,52) = **825,35€** **Ce qui est INTERDIT :** - Augmentation sans clause dans le bail - Augmentation supérieure à l'IRL - Augmentation rétroactive de plus d'1 an **Au renouvellement du bail (3 ans ou 6 ans) :** - Le propriétaire peut proposer un nouveau loyer - Vous pouvez refuser et négocier - En zone tendue : encadrement des loyers **En zone tendue avec encadrement :** Le loyer ne peut pas dépasser le **loyer de référence majoré**. Consultez le simulateur de votre ville (Paris, Lyon, Lille, etc.) **Recours si augmentation abusive :** Commission départementale de conciliation (gratuit)

Le propriétaire doit vous assurer une **jouissance paisible** du logement. **Troubles de jouissance courants :** - Travaux interminables dans les parties communes - Nuisances sonores de la part d'autres locataires - Problèmes d'humidité non traités - Chauffage défaillant en hiver - Ascenseur en panne prolongée - Parties communes non entretenues **Vos droits :** 1. **Mise en demeure** : Exigez que le propriétaire agisse 2. **Réduction de loyer** : Négociable ou décidée par le juge 3. **Indemnisation** : Pour le préjudice subi 4. **Résiliation du bail** aux torts du propriétaire **Procédure :** 1. Constatez les troubles (photos, témoignages, huissier) 2. Envoyez une mise en demeure (LRAR) 3. Fixez un délai raisonnable 4. Saisissez la Commission de Conciliation 5. En dernier recours : tribunal judiciaire **Attention :** Ne cessez JAMAIS de payer votre loyer unilatéralement. Même en cas de troubles graves, le juge doit d'abord vous y autoriser. **Exception :** Si le logement présente un danger pour la santé ou la sécurité, la mairie peut prendre un arrêté de péril ou d'insalubrité.

**La procédure d'expulsion est très encadrée en France.** **Étapes obligatoires (durée minimum : 6 mois à 2 ans) :** 1. **Commandement de payer** (2 mois pour régulariser) 2. **Assignation au tribunal** 3. **Audience et jugement** 4. **Commandement de quitter les lieux** 5. **Expulsion par huissier** (avec intervention des forces de l'ordre si nécessaire) **Trêve hivernale :** Du 1er novembre au 31 mars - Aucune expulsion ne peut être exécutée - Les procédures continuent, mais pas l'expulsion physique **Vos droits en cas de difficultés de paiement :** - Demander des **délais de paiement** au juge (jusqu'à 3 ans) - Solliciter le **FSL** (Fonds de Solidarité Logement) - Contacter la **CAF** pour les aides au logement - Saisir la **commission de surendettement** **La clause résolutoire :** - Le bail peut prévoir une résiliation automatique en cas d'impayé - MAIS le juge peut suspendre cette clause et accorder des délais **Important :** - Une expulsion sans jugement est ILLÉGALE - Le proprio ne peut PAS changer les serrures lui-même - Couper l'eau/électricité pour vous faire partir est un DÉLIT **En cas de procédure d'expulsion :** Contactez immédiatement un avocat ou la Maison de la Justice (gratuit)

**1. La négociation amiable** - Premier réflexe : discuter avec le propriétaire - Gardez des traces écrites (email, SMS) - Souvent efficace pour les petits litiges **2. La mise en demeure** - Lettre recommandée avec AR - Rappel de la loi et délai pour agir - Obligatoire avant toute procédure **3. La Commission Départementale de Conciliation (CDC)** - Gratuite - Obligatoire pour certains litiges (loyer, charges, dépôt de garantie) - Délai : 2 mois pour trouver un accord - Non contraignant mais efficace **4. Le Conciliateur de justice** - Gratuit - Disponible en mairie ou tribunal - Tentative de médiation **5. Le tribunal judiciaire** - Compétent pour tous les litiges locatifs - Avocat non obligatoire sous 10 000€ - Possibilité d'aide juridictionnelle **6. Les recours spécifiques** - **Logement indécent** → Mairie (hygiène et salubrité) - **Pratiques abusives** → DGCCRF (Signal Conso) - **Discrimination** → Défenseur des Droits **Associations pouvant vous aider :** - ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) - Conseils gratuits - CLCV, UFC-Que Choisir - Associations de consommateurs - CNL (Confédération Nationale du Logement) - Défense des locataires