État des Lieux de Sortie 2026 : Vos Droits et Recours.

À quoi sert l'état des lieux de sortie ?

L'état des lieux de sortie est un document qui compare l'état du logement à votre départ avec celui constaté à votre entrée (état des lieux d'entrée).

Il détermine si le propriétaire peut retenir tout ou partie de votre caution (dépôt de garantie).

Base légale : Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et décret n°2016-382 du 30 mars 2016.

Comment se passe l'état des lieux

Qui est présent :

• Le locataire (vous)
• Le propriétaire (ou son représentant : agent immobilier, gestionnaire)
• Facultatif : un témoin de votre choix

Quand : Le dernier jour du préavis ou le jour de remise des clés. En journée, avec une luminosité suffisante.

Comment :

1. Le logement doit être vide de vos meubles et nettoyé
2. Chaque pièce est inspectée : murs, sols, plafonds, fenêtres, équipements
3. L'état est noté sur un formulaire (papier ou numérique)
4. Le document est signé par les deux parties
5. Chaque partie reçoit un exemplaire

Le document doit mentionner : la date, l'adresse, les noms des parties, la description de chaque pièce, les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz), le nombre de clés remises.

La vétusté : ce qu'on ne peut pas vous retenir

La vétusté est l'usure normale du logement liée au temps et à l'usage normal. Elle ne peut pas être facturée au locataire.

Exemples de vétusté (NON facturable) :

Exemples de dégradations (potentiellement facturables) :

• Trou dans un mur (au-delà d'un trou de cheville)
• Brûlure de cigarette sur un sol
• Vitre cassée
• Porte enfoncée
• Tache indélébile sur un mur peint récemment

La grille de vétusté : Depuis 2016, le bail peut inclure une grille de vétusté qui fixe la durée de vie de chaque élément et le pourcentage restant à charge du locataire. Si le bail n'en contient pas, les tribunaux appliquent des grilles de référence.

Contester un état des lieux de sortie

Avant de signer

Vous avez le droit de :

• Annoter l'état des lieux avec vos observations
• Ajouter « sous réserve » à côté d'un constat que vous contestez
• Refuser de signer si vous êtes en total désaccord

Après avoir signé

Si vous avez signé l'état des lieux mais constatez un problème ensuite :

• Vous disposez de 10 jours pour demander la modification de l'état des lieux (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989)
• Envoyez un courrier recommandé au propriétaire

Faire appel à un huissier

En cas de désaccord, chaque partie peut faire intervenir un commissaire de justice (huissier) :

• Frais partagés par moitié entre locataire et propriétaire
• Coût : environ 150 à 250€ (soit 75-125€ chacun)
• L'état des lieux de l'huissier est incontestable devant un tribunal

Si le propriétaire retient votre caution

1. Envoyez une mise en demeure par recommandé
2. Si pas de réponse sous 1 mois, saisissez la commission départementale de conciliation
3. En dernier recours : tribunal de proximité (litiges < 10 000€)

LeCapybara peut générer votre mise en demeure gratuitement.

Que se passe-t-il sans état des lieux ?

Si le propriétaire refuse ou oublie de faire l'état des lieux de sortie :

Le logement est présumé avoir été rendu en bon état par le locataire. Le propriétaire ne pourra pas retenir la caution pour des dégradations (sauf s'il prouve le contraire, ce qui est très difficile sans état des lieux).

Conseil : Si le propriétaire refuse de faire l'état des lieux, envoyez-lui un recommandé pour fixer une date. S'il ne répond pas, faites constater son absence par huissier. Cette preuve sera décisive en cas de litige.

Préparer son état des lieux

1 semaine avant :

• Rebouchez les trous de cheville (enduit + ponçage)
• Nettoyez en profondeur (sols, vitres, cuisine, salle de bain)
• Vérifiez que tous les équipements fonctionnent (robinets, volets, prises, interrupteurs)
• Remplacez les ampoules grillées

Le jour J :

• Prenez des photos datées de chaque pièce (avec le timestamp visible)
• Apportez votre exemplaire de l'état des lieux d'entrée pour comparer
• Relevez les compteurs (eau, électricité, gaz)
• Préparez les clés (toutes les copies)
• Lisez attentivement le document avant de signer
• Notez toute observation ou désaccord sur le document

Après :

• Conservez votre exemplaire signé précieusement
• Gardez les photos pendant au moins 3 ans (délai de prescription)
• Attendez la restitution de la caution (1 mois si conforme, 2 mois sinon)