Travaux dans votre logement : quels sont vos droits face au propriétaire

## Travaux et location : qui doit faire quoi ? La question des travaux est l'une des principales sources de conflits entre locataires et propriétaires. Qui doit payer quoi ? Le proprio peut-il entrer chez vous ? Pouvez-vous refuser des travaux ? Toutes les réponses. ## Les obligations du propriétaire ### Les travaux obligatoires L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au propriétaire de : - Délivrer un logement **décent** - Assurer les **réparations nécessaires** (hors locatives) - Entretenir les **équipements fournis** (chaudière, VMC...) - Garantir la **jouissance paisible** du logement ### Ce qui relève toujours du propriétaire - Toiture et étanchéité - Murs porteurs et façade - Installation électrique et gaz - Canalisations principales - Chaudière collective - Ascenseur - Volets roulants (mécanisme) - Remplacement des équipements vétustes ### Les critères de décence Un logement décent doit avoir : - Une surface habitable ≥ 9m² et hauteur ≥ 2,20m - Absence de risques pour la santé et la sécurité - Eau potable froide ET chaude - Chauffage fonctionnel - Réseau électrique aux normes - Aération suffisante - Éclairement naturel ## Les obligations du locataire ### L'entretien courant Vous devez assurer : - Les menues réparations - L'entretien des équipements listés dans le décret de 1987 - La bonne utilisation des lieux ### Les réparations locatives Exemples de ce qui vous incombe : - Joints de robinetterie - Remplacement des joints de douche - Graissage des gonds - Rebouchage des petits trous - Entretien des jardins privatifs - Remplacement des ampoules et fusibles - Ramonage des conduits (si prévu au bail) ## Les travaux décidés par le propriétaire ### Les travaux que vous ne pouvez pas refuser Selon l'article 7 de la loi de 1989, le propriétaire peut imposer : - Les travaux d'amélioration des parties communes - Les travaux de maintien en l'état - Les travaux d'amélioration énergétique - Les travaux imposés par l'autorité administrative ### Vos droits pendant ces travaux Même obligatoires, ces travaux sont encadrés : - **Notification préalable** : le proprio doit vous prévenir par écrit - **Délai** : les travaux ne peuvent pas excéder 21 jours (sauf accord) - **Horaires** : pas le dimanche ni les jours fériés - **Réduction de loyer** : si travaux > 21 jours, demandez-la par écrit ### Les travaux que vous pouvez refuser Le propriétaire ne peut pas vous imposer : - Des travaux purement esthétiques (sans amélioration fonctionnelle) - Des travaux pendant les week-ends ou jours fériés - Des travaux dépassant 21 jours sans votre accord - L'accès sans préavis raisonnable ## Quand le propriétaire refuse de faire des travaux ### Étape 1 : La demande amiable Envoyez un courrier (ou mail) décrivant le problème et demandant une intervention. Gardez une copie. ### Étape 2 : La mise en demeure Si pas de réponse sous 15 jours, envoyez une lettre recommandée : - Décrivez précisément le problème - Citez l'article 6 de la loi de 1989 - Donnez un délai de 15 jours pour agir - Annoncez les suites (signalement, tribunal...) ### Étape 3 : Les signalements - **Mairie** : Service hygiène et habitat - **ARS** : Si risque sanitaire - **CAF/MSA** : Si logement non décent (peut entraîner suspension des aides au proprio) ### Étape 4 : La Commission Départementale de Conciliation Gratuite et souvent efficace, elle tente de trouver un accord. Saisie par simple courrier. ### Étape 5 : Le tribunal En dernier recours, le juge peut : - Ordonner les travaux sous astreinte - Réduire le loyer - Accorder des dommages et intérêts - Autoriser une consignation des loyers ## Les travaux que vous faites vous-même ### Ce que vous pouvez faire sans accord - Aménagements légers non transformatifs - Peinture, papier peint, moquette - Installation d'étagères ### Ce qui nécessite l'accord du propriétaire - Tout ce qui transforme les lieux - Percer les murs porteurs - Modifier les installations (plomberie, électricité) - Changer les revêtements de sol durs ### En fin de bail Sans accord écrit, le propriétaire peut exiger : - La remise en état à vos frais - OU conserver les aménagements sans vous indemniser ## Les questions fréquentes ### Puis-je réduire mon loyer si les travaux durent ? Oui, si les travaux dépassent 21 jours ou rendent le logement partiellement inhabitable. Calculez au prorata de la surface ou du temps impacté. ### Le propriétaire peut-il entrer chez moi sans prévenir ? Non. Il doit vous prévenir et obtenir votre accord, sauf urgence absolue (fuite d'eau, incendie). Même avec un double des clés, il ne peut pas entrer sans votre autorisation. ### J'ai fait des travaux d'amélioration, puis-je être indemnisé ? Seulement si le propriétaire a donné son accord écrit préalable. Sans accord, vous ne pouvez rien réclamer. ### La chaudière est en panne, qui paie ? - Entretien annuel : locataire (sauf clause contraire) - Réparations : selon la nature (pièces d'usure vs panne importante) - Remplacement : toujours le propriétaire ## Le mot de la fin La clé d'une relation locataire-propriétaire apaisée, c'est l'écrit. Notifiez tout, gardez des traces, photographiez les problèmes. En cas de litige, la loi protège largement le locataire. N'hésitez pas à faire valoir vos droits, en commençant toujours par le dialogue avant de passer aux démarches formelles.